Налоги и расходы при покупке недвижимости на Бали

BPHTB — пошлина на приобретение прав на землю и здание

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — это региональный налог, взимаемый при приобретении прав на землю и здание; по обычаю его несёт покупатель при передаче права собственности или HGB. Он рассчитывается от суммы сделки или от оценочной стоимости местных властей (NJOP) — берётся большая из величин — сверх необлагаемого порога, устанавливаемого регионом.

BPHTB обычно не применяется к договору аренды (Hak Sewa), поскольку аренда не подразумевает передачу прав на землю — но всегда уточняйте у нотариуса, как трактуется именно ваша структура сделки.

PPh Final — налог продавца с продажи

PPh Final (Pajak Penghasilan) при передаче прав на землю и здание удерживается со стороны продавца и по обычаю является его обязанностью, хотя это вопрос договорённости, а не закона. Налог администрируется Direktorat Jenderal Pajak (DJP) и должен быть уплачен до подписания акта купли-продажи (Akta Jual Beli) у PPAT.

PBB — ежегодный налог на землю и здание

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) — это ежегодный налог на землю и здания, который платит держатель права на объект (собственник, либо на практике часто он перекладывается на долгосрочного арендатора по договору аренды). Он рассчитывается местной налоговой инспекцией на основе NJOP и обычно представляет собой скромный регулярный расход, однако его нужно своевременно оплачивать — задолженность по PBB может осложнить будущую продажу или продление сертификатов.

Услуги нотариуса/PPAT и due diligence

Гонорар PPAT взимается за составление и регистрацию акта купли-продажи, договора аренды или документов, связанных с PT PMA, и не включает BPHTB/PPh. Покупателям также стоит заложить бюджет на независимую проверку: проверку сертификатов в Kantor Pertanahan (земельном офисе BPN), проверку зонирования и юридическую экспертизу проекта договора. Эти расходы варьируются в зависимости от нотариуса и сложности дела и должны быть указаны письменно до начала работы.

Расходы на создание и содержание PT PMA

PT PMA (компания с иностранными инвестициями) — стандартный законный способ для иностранца контролировать права на землю, такие как HGB или Hak Pakai, в Индонезии. Создание компании включает регистрацию через систему OSS (Online Single Submission), администрируемую в рамках BKPM, нотариальные учредительные акты, налоговую регистрацию (NPWP) и, в зависимости от деятельности, отраслевое лицензирование.

Текущее соответствие требованиям включает ежегодную финансовую отчётность (LKPM), корпоративную налоговую отчётность, поддержание зарегистрированного юридического адреса и, во многих случаях, услуги секретаря компании или местного бухгалтера. Это регулярные ежегодные расходы, которые нужно учитывать при планировании владения через PT PMA, а не только единовременные затраты на создание.

Расходы по договору аренды (Hak Sewa)

Арендные отношения между иностранцем и индонезийским собственником земли оформляются частным договором аренды, в идеале нотариально заверенным и, при достаточном сроке, зарегистрированным. Основные расходы здесь — это гонорары нотариуса/юриста за составление документа и, в некоторых случаях, перевод и гербовый сбор (materai). Сама аренда не облагается BPHTB или налогом на переход права по типу PPh, однако арендный доход, получаемый собственником, облагается налогом, и индонезийские правила удержания могут применяться, если в сделке участвует зарегистрированный бизнес.

Налогообложение дохода от аренды

Если вы сдаёте виллу в субаренду или управляете ею как краткосрочным арендным бизнесом через PT PMA, доход компании от аренды/гостиничной деятельности облагается корпоративным налогом на прибыль и, при превышении порогов, требует регистрации НДС (PPN). Физическое лицо-собственник, сдающее недвижимость напрямую, также облагается налогом на этот доход по индонезийским правилам. Эта тема действительно сложна и регулярно меняется — прежде чем начинать сдавать недвижимость, обратитесь к зарегистрированному индонезийскому налоговому консультанту (konsultan pajak).

Кто по обычаю платит за что

По рыночному обычаю в Индонезии BPHTB обычно относят на покупателя, а PPh Final — на продавца, а гонорар PPAT часто делится или обсуждается сторонами. Ничего из этого не закреплено законом для частных договорённостей — распределение расходов всегда стоит явно прописывать в договоре купли-продажи или аренды до подписания, а не полагаться на обычай.