Можно ли доверять доходности, которую называет агент?

Относитесь к любой озвученной доходности как к утверждению, которое нужно проверить, а не как к факту. Спросите, какие предположения лежат в основе — загрузка, средняя цена, база расходов — и просчитайте их в собственном сценарии здесь.

Использует ли калькулятор реальные рыночные данные?

Нет. Расчёт основан исключительно на введённых вами цифрах. Мы не публикуем актуальные цены, ставки или показатели загрузки без проверенного и датированного источника.

Калькулятор доходности виллы на Бали

Этот калькулятор позволяет построить собственный сценарий доходности виллы на Бали: укажите цену покупки, ожидаемую ставку за ночь, загрузку и текущие расходы — и посмотрите, что это означает для доходности и срока окупаемости.

Инструмент помогает проверить цифры, которые называет агент или указаны в объявлении, и увидеть, насколько сделка чувствительна к падению загрузки или росту расходов, — прежде чем вы эмоционально привяжетесь к объекту.

Ваши исходные данные

Цена покупки$Юридические и сопутствующие расходы$Мебель и ремонт$Средняя цена за ночь$Загрузка (%)%Управление (% от выручки)%Комиссии площадок бронирования (%)%Коммунальные расходы в месяц$Обслуживание в год$Налоги и страхование в год$Резерв на ремонт в год$

Расчётные результаты

Всего вложено: 334 000 $
Валовая годовая выручка: 52 195 $
Операционные расходы: 35 168 $
Чистый операционный доход: 17 027 $
Валовая доходность: 15.6%
Чистая доходность: 5.1%
Срок окупаемости: 19.6 лет
Точка безубыточности по загрузке: 32.4%

Расчёт выполнен исключительно по введённым вами значениям. Это пользовательский сценарий, а не прогноз, оценка или гарантированная доходность.

Как считается результат

gross annual revenue = nightly rate × 365 × occupancy%
variable costs = gross revenue × (management% + platform fees%)
fixed costs = (monthly utilities × 12) + maintenance + taxes & insurance + reserve
operating expenses = variable costs + fixed costs
net operating income = gross revenue − operating expenses
total invested = purchase price + closing & legal costs + furnishing/renovation
gross yield = gross revenue ÷ total invested
net yield = net operating income ÷ total invested
payback period = total invested ÷ net operating income
break-even occupancy = fixed costs ÷ (nightly rate × 365 × (1 − variable rate))

Какие вводные важнее всего

Цена покупки и сопутствующие расходы (юридические услуги, налоги, комиссия агента) формируют базу капитала — их недооценка одна из самых частых причин, почему сделка на бумаге выглядит лучше, чем в реальности.

Средняя цена за ночь и загрузка вместе определяют валовую выручку. Загрузка обычно более изменчива: вилла, которая выглядит привлекательно при загрузке 70%, будет выглядеть совсем иначе при 45%, поэтому показатель точки безубыточности по загрузке важнее одного оптимистичного сценария.

Операционные расходы — управление, персонал, обслуживание, коммунальные услуги, маркетинг, налог на землю/виллу, страхование — часто занижаются на ранних этапах разговора. Указывайте реалистичные цифры, а не самые низкие из услышанных.

Валовая доходность и чистая доходность

Валовая доходность — это годовая выручка от аренды, делённая на полную стоимость приобретения. Это быстрый инструмент сравнения, но он не учитывает текущие расходы и всегда завышает то, что реально попадёт вам в карман.

Чистая доходность вычитает операционные расходы (и, при желании, комиссии за управление или агентские) из выручки перед делением на стоимость приобретения. Это более честный показатель для сравнения вариантов, и именно ему стоит уделять больше внимания.

Срок окупаемости и точка безубыточности по загрузке

Срок окупаемости — это примерное число лет чистого дохода, необходимое для возврата вложенного капитала при прочих равных. Это упрощение, а не модель дисконтированных денежных потоков, но оно полезно для быстрого сравнения сценариев.

Точка безубыточности по загрузке показывает минимальную загрузку, при которой объект покрывает операционные расходы. Сравнение этого показателя с реалистичной загрузкой для района и типа объекта часто информативнее заявленной доходности.

Чем этот калькулятор не является

Инструмент рассчитывает именно тот сценарий, который вы вводите. Это не прогноз, не оценка, не гарантированная или ожидаемая доходность, и он не отражает реальные показатели какого-либо конкретного объекта. Исторические или гипотетические предположения о загрузке и ставке не предсказывают будущий результат.

Реальные бронирования, сезонность, курсовые колебания, изменения регулирования и качество управления на месте могут существенно сдвинуть реальный результат вверх или вниз от того, что показывает любой калькулятор. Всегда проверяйте вводные по независимым источникам и, в идеале, по реальным данным местной управляющей компании, прежде чем полагаться на цифру.

Частые вопросы

Можно ли доверять доходности, которую называет агент?: Относитесь к любой озвученной доходности как к утверждению, которое нужно проверить, а не как к факту. Спросите, какие предположения лежат в основе — загрузка, средняя цена, база расходов — и просчитайте их в собственном сценарии здесь.
Использует ли калькулятор реальные рыночные данные?: Нет. Расчёт основан исключительно на введённых вами цифрах. Мы не публикуем актуальные цены, ставки или показатели загрузки без проверенного и датированного источника.

Хотите проверить сценарий у специалиста?

Поделитесь своим сценарием и интересующим районом — мы передадим заявку участвующим специалистам, которые прокомментируют реалистичность предположений.