Leasehold или Freehold на Бали?
Редакция Buy Villas in Bali · Проверено
«Leasehold или freehold» — это вопрос, который почти каждый потенциальный покупатель на Бали задаёт первым, и его часто подают как простой выбор. На практике для иностранного покупателя это, как правило, вовсе не выбор: полная собственность (Hak Milik) недоступна иностранным физическим лицам, поэтому реальное сравнение идёт между арендой и Hak Pakai, а для коммерческих проектов — ещё и владением через PT PMA.
В этом материале мы сравниваем структуры по параметрам, которые важны на практике: кому они доступны, на какой срок предоставляется право, что происходит по его истечении и как каждая структура взаимодействует с финансированием, перепродажей и наследованием. Как всегда, выбор структуры нужно подтверждать с нотариусом и налоговым консультантом применительно к вашей конкретной ситуации.
Freehold (Hak Milik): самое сильное право и кто может им владеть
Hak Milik — самое сильное право, признаваемое индонезийским земельным законодательством, и оно закреплено за гражданами Индонезии. Иностранное физическое лицо не может быть зарегистрировано как обладатель Hak Milik. Некоторым иностранным покупателям предлагают схему, при которой сертификат Hak Milik оформляется на индонезийского номинала «в их интересах» — это не безопасный и не юридически защищённый способ владения freehold, и его не следует рассматривать как эквивалент реальной собственности.
Аренда (Hak Sewa): гибкость, но договорная основа
Аренда — это договор, по своей природе близкий к найму, между иностранной стороной и индонезийским собственником земли, как правило на фиксированное число лет, иногда с опцией продления. Поскольку по сути это частный договор, а не зарегистрированное вещное право, как Hak Pakai, его надёжность полностью зависит от качества формулировок — условий продления, судьбы построек по истечении срока, возможности передачи прав и порядка разрешения споров.
Hak Pakai: регистрируемый промежуточный вариант
Hak Pakai даёт соответствующим требованиям иностранным физическим лицам (как правило, обладателям подходящего вида на жительство в Индонезии) право пользования землёй, которое можно зарегистрировать в ATR/BPN, на начальный срок с возможностью продления согласно Постановлению Правительства №18/2021. По степени формального признания оно занимает промежуточное положение между арендой и freehold, но всё же не эквивалентно Hak Milik.
Сравнение по параметрам
| Параметр | Freehold (Hak Milik) | Hak Pakai | Аренда (Hak Sewa) |
|---|---|---|---|
| Доступно иностранцам | Нет | Да, при соответствии условиям (вид на жительство) | Да |
| Регистрируется в ATR/BPN | Да | Да | Не в том же смысле; в основном частный договор |
| Типичный срок | Бессрочно | Фиксированный срок, продлевается по ПП №18/2021 | Определяется договором, часто на несколько лет |
| Что происходит по окончании срока | Не применимо | Зависит от условий продления | Определяется договором; требует внимательной проверки |
| Кому подходит | Гражданам Индонезии | Иностранным резидентам для личного проживания | Иностранцам, желающим гибкий срок без оформления вида на жительство |
Финансирование, перепродажа и наследование
- Финансирование для иностранных покупателей обычно более ограничено при аренде и Hak Pakai по сравнению с типичной ипотекой для держателей Hak Milik; актуальные варианты стоит уточнять в банках и у нотариуса.
- Перепродажа права аренды фактически означает продажу оставшегося срока договора, и его стоимость, как правило, снижается по мере сокращения срока.
- Вопросы наследования и планирования наследства применительно к Hak Pakai или аренде, оформленным на иностранца, стоит отдельно обсуждать с нотариусом, поскольку механика отличается от наследования freehold по индонезийскому праву.
Какая структура кому подходит
Покупатели, планирующие долгосрочное личное проживание и имеющие подходящий вид на жительство, часто рассматривают Hak Pakai. Те, кому важна гибкость без привязки к статусу резидента, чаще выбирают аренду. Инвесторы, планирующие сдавать объект в аренду как бизнес, как правило рассматривают PT PMA с правом HGB. Ни один из вариантов не является универсально «лучшим» — правильный ответ зависит от ваших иммиграционных планов, инвестиционного горизонта и готовности к риску, и его стоит обсудить с нотариусом до принятия решения.