Может ли иностранец купить недвижимость на Бали?
Редакция Buy Villas in Bali · Проверено
Иностранные граждане не могут владеть землёй в Индонезии на праве полной собственности (Hak Milik) — это право закреплено только за гражданами Индонезии в соответствии с Основным аграрным законом (УЗ №5/1960). Именно этот факт определяет практически все решения иностранного покупателя на Бали, и его стоит чётко понимать ещё до просмотра конкретных объектов.
Это не означает, что иностранцы вообще не могут законно приобретать долгосрочные права на недвижимость на Бали. Индонезийское законодательство предусматривает несколько путей — Hak Pakai, договоры аренды и корпоративное владение через PT PMA, — каждый со своими условиями допуска, сроками и назначением. В этом материале мы разбираем законные варианты и отдельно отмечаем схему, которая часто предлагается на рынке, но несёт серьёзные юридические риски, — номинальную схему.
Чего иностранцы делать не могут
Иностранное физическое лицо не может быть зарегистрировано как обладатель права Hak Milik на своё имя. Любая схема, которая обещает иностранцу «фактическую» собственность, пока сертификат оформлен на местного гражданина, — это номинальная схема, а не форма собственности, признаваемая как таковая индонезийским правом, и она несёт существенные правовые риски, включая последствия в случае смерти номинала, его долгов, развода или простого отказа от сотрудничества.
Hak Pakai — право пользования
Hak Pakai позволяет соответствующим требованиям иностранным физическим лицам оформить регистрируемое право пользования землёй, как правило для жилых целей, на фиксированный начальный срок с возможностью продления согласно Постановлению Правительства №18/2021. Право на оформление обычно связано с наличием подходящего вида на жительство в Индонезии (например, определённых категорий KITAS/KITAP); конкретные условия и пакет документов нужно уточнять у нотариуса и в Direktorat Jenderal Imigrasi.
Аренда (Hak Sewa)
Аренда — это частное договорное соглашение между иностранным арендатором и индонезийским собственником земли, а не зарегистрированное вещное право в том смысле, в каком им является Hak Pakai. Условия — срок, возможность продления, возможность передачи прав третьим лицам и судьба построек по окончании срока — полностью определяются договором, поэтому качество формулировок и работа юриста, проверяющего договор, имеют решающее значение.
PT PMA и Hak Guna Bangunan
Иностранный инвестор может учредить PT PMA — индонезийское общество с ограниченной ответственностью с иностранным участием — через систему OSS (oss.go.id). Надлежаще лицензированная PT PMA может владеть землёй на праве Hak Guna Bangunan (право застройки) и вести на ней бизнес, например сдачу виллы в аренду. Это корпоративная структура для ведения бизнеса, а не способ обойти правила личного владения, и она влечёт собственные обязательства по отчётности, лицензированию и налогообложению.
Сравнение законных структур
| Структура | Доступна для | Типичное назначение | Характер права |
|---|---|---|---|
| Hak Pakai | Иностранцы с подходящим видом на жительство | Личное проживание | Зарегистрированное право пользования, фиксированный срок с продлением |
| Hak Sewa (аренда) | Любой иностранец | Проживание или отдых | Частный договор, не зарегистрированное вещное право против третьих лиц |
| PT PMA + HGB | Лицензированная компания с иностранным капиталом | Коммерческая эксплуатация/аренда | Корпоративное право застройки, привязанное к лицензии компании |
Почему номинальная схема — не безопасная альтернатива
- В земельном сертификате фигурирует номинал, а не иностранец, поэтому у иностранца нет прямого юридически защищённого титула.
- Соглашения, пытающиеся защитить иностранца через дополнительные договоры, оспаривались в индонезийских судах, и результат не гарантирован.
- Риск переходит на иностранца, если у номинала есть личные долги, он умирает, разводится или просто отказывается от сотрудничества.
- Лицензированный нотариус может разъяснить законные альтернативы (Hak Pakai, аренда, PT PMA), подходящие под вашу конкретную цель.
Иммиграционный статус имеет значение
Ряд структур, в первую очередь Hak Pakai, напрямую связаны с иммиграционным статусом покупателя. Планы по недвижимости стоит с самого начала согласовывать с визовой стратегией/KITAS и уточнять актуальные требования непосредственно в Direktorat Jenderal Imigrasi (imigrasi.go.id), поскольку правила и категории разрешений периодически меняются.