PT PMA, Hak Pakai и HGB: выбор юридической структуры на Бали
Редакция Buy Villas in Bali · Проверено
Земельное законодательство Индонезии (Закон №5/1960, Basic Agrarian Law) закрепляет полное право собственности — Hak Milik — исключительно за гражданами Индонезии. Иностранное физическое лицо не может владеть Hak Milik, а любая схема с индонезийским номинальным держателем несёт серьёзные юридические риски: номинальные соглашения не признаются индонезийскими судами как имеющие исковую силу, и базовый титул может быть оспорен или утрачен. Эта статья не представляет номинальные схемы как безопасный вариант.
Три схемы, которыми законно пользуются иностранные покупатели и инвесторы, — это Hak Pakai (право пользования, оформляется на физлицо-иностранца по PP №18/2021), договор аренды (Hak Sewa/leasehold) и PT PMA (компания с иностранными инвестициями), которая от своего имени владеет Hak Guna Bangunan (HGB, право застройки) или Hak Pakai. У каждой схемы свой держатель права, структура срока и механизм выхода.
Это общий обзор, а не юридическая консультация. Титул, зонирование, разрешения на землепользование и доступность конкретной схемы для конкретного участка нужно проверять у лицензированного нотариуса/PPAT, а при участии компании — через OSS/BKPM. Правила меняются, и проверку нужно проводить по актуальной редакции регламента, а не по такому обзору.
Hak Pakai — право пользования для иностранных физлиц
Hak Pakai — ограниченное право, которое иностранное физлицо может оформить на себя напрямую при наличии законного статуса резидента в Индонезии, по механизму PP №18/2021. Это ближайший аналог личного «владения», доступный негражданину, но это не freehold и не бессрочное право.
- Первоначальный срок фиксирован, с возможностью продления и последующего возобновления на условиях, действующих на момент заявки.
- Держатель, как правило, должен сохранять статус резидента, на котором основано право; утрата статуса может повлиять на само право.
- Hak Pakai в принципе может быть передано или продано другому подходящему держателю, но передача оформляется через PPAT и регистрируется в ATR/BPN — это не частная сделка «из рук в руки».
Аренда (Hak Sewa) — договорное право, а не зарегистрированный титул в том же смысле
Большинство вилл, продаваемых иностранцам как «leasehold», оформляются через нотариальный договор аренды между индонезийским собственником земли и иностранным арендатором, обычно на срок в несколько десятилетий с опцией продления. Это договорное право против арендодателя, а не зарегистрированное в BPN вещное право, как HGB или Hak Pakai.
Условия продления полностью определяются формулировками конкретного договора аренды — законодательной гарантии продления не существует. Договор с формулировкой «с возможностью продления» без фиксированной формулы цены и порядка продления слабее договора, где оба параметра закреплены заранее.
PT PMA с HGB или Hak Pakai
PT PMA — индонезийское общество с ограниченной ответственностью с иностранным участием, регистрируемое через OSS (Online Single Submission, под надзором BKPM). После регистрации и получения лицензии на профильную деятельность (конкретный код KBLI, например аренда вилл или гостиничная деятельность) компания как индонезийское юрлицо может владеть HGB (право застройки, для коммерческого использования) или Hak Pakai на земельном участке при соблюдении зонирования и разрешений.
Эта схема обычно применяется, когда объект эксплуатируется как бизнес (арендная вилла, гостиничный актив), а не как личное жильё, поскольку она влечёт корпоративные обязательства, которых не возникает у частного покупателя одного дома для отдыха.
- Минимальный размер инвестиций и требования к оплаченному капиталу для регистрации PT PMA устанавливаются и обновляются BKPM/OSS — актуальные цифры нужно проверять на oss.go.id перед составлением бюджета.
- Текущие обязательства включают ежегодную отчётность об инвестиционной деятельности (LKPM для BKPM), налоговую отчётность в DJP (pajak.go.id) и поддержание лицензии KBLI, соответствующей фактической деятельности на объекте.
- У HGB есть фиксированный срок (обычно выдаётся на определённое число лет), который можно продлевать и затем возобновлять, пока действительны зонирование и разрешения; продление — административная процедура через ATR/BPN, а не автоматическое действие.
Что происходит при продаже
- Hak Pakai: передаётся другому подходящему держателю (иностранцу или индонезийцу) актом у PPAT с регистрацией в BPN.
- Аренда: переуступается только если это разрешено договором аренды; прочитайте это условие, прежде чем считать, что оставшийся срок можно продать.
- Структура с PT PMA: обычно продаётся как смена долей в компании, а не передача земли, что имеет собственные налоговые и корпоративно-правовые последствия и должно оформляться нотариусом/корпоративным юристом, а не рассматриваться как аналог простой продажи недвижимости.
Что происходит в случае смерти держателя права
Hak Pakai, оформленное на физлицо, как правило, переходит по правилам наследования, применимым к наследственной массе, но наследник всё равно должен соответствовать условиям для сохранения права (например, статус резидента), иначе право может подлежать передаче/продаже в установленный срок — уточняйте актуальную позицию у нотариуса.
Права по договору аренды обычно переходят как договорной актив наследственной массы, в соответствии с тем, что сказано в договоре о передаче в случае смерти.
Доли в PT PMA переходят в составе наследства по обычным нормам корпоративного и наследственного права, что обычно проще планировать заранее (завещание, корректное акционерное соглашение), чем личное право на землю.
Сравнение вкратце
| Структура | Кто может владеть | Типичный срок | Механизм продажи | Отчётная нагрузка |
|---|---|---|---|---|
| Hak Pakai (физлицо) | Иностранный резидент с подходящим статусом | Фиксированный срок, продлевается/возобновляется | Акт у PPAT + регистрация в BPN | Низкая — личное право, без корпоративной отчётности |
| Аренда (Hak Sewa) | Любая иностранная сторона как арендатор | Определяется договором аренды (часто десятилетия) | Только если договор допускает переуступку | Отсутствует — только договорная |
| PT PMA + HGB/Hak Pakai | Индонезийская компания с иностранными акционерами | Фиксированный срок HGB, продлевается пока действуют разрешения | Продажа долей компании (обычно) либо корпоративная передача земли | Высокая — LKPM, налоговая отчётность, поддержание лицензии |
Когда какая схема уместна
- Hak Pakai подходит иностранному резиденту, который хочет личное прямое право на дом, где планирует жить, и готов поддерживать статус резидента, от которого зависит право.
- Аренда подходит покупателям, которым нужен объект для отдыха с более коротким горизонтом и меньшими обязательствами, при условии, что договор фиксирует чёткие условия продления заранее.
- PT PMA обычно уместна, когда объект эксплуатируется как арендный или гостиничный бизнес: структура компании одновременно соответствует лицензионным требованиям для этой деятельности (KBLI) и отделяет бизнес-ответственность от личных активов — но влечёт реальные отчётные и капитальные обязательства, которые плохо подходят тому, кто хочет просто личный дом для отдыха.
- Ни одну из трёх схем нельзя путать с freehold Hak Milik, и никакая неформальная номинальная договорённость не превращает ни одну из них в freehold по существу.